2015年9月20日日曜日

” やっちゃえ ” 〇 〇!

” やっちゃえ ”  〇 〇!


事業・投資・〇 〇…。
成功するより、失敗する方が、ずっと多い(統計が出ています)
賛成するより、反対する人が、ずっと多い(身近な人ほど反対します)


マスコミ・評論家は、多数感情に同調し、危機感情を煽りがちです。
危機感情を、ビジネスチャンスや詐欺に「利用する人」もいます。


人間の脳は、本能的に「現状維持」「多数につく」を好みます。
「現状維持」「多数につく」の逆や先を行くのが、事業・投資です。


自分が経験していない事には、不安や恐怖が、付きまといます。
「やっちゃう人」は、リスクやストレスを負うことになります。


「やらない人」は一般的・確率的なリスクを負わないけど、
「やりたい事をしなかった」という「人生不満足」のリスクが残ります。


私は「やっちゃう人」を応援したいと思います。
「自ら体験し、何とかやってる不動産実務コンサル&コーチ」として…。
無防備に「やる」のでなく「順境」「逆境」を想定し備える事です。


不安な時や、逆境の時ほど…何故か…
「自分が思う様な事」や「楽できる事」を言ってくれる人に相談したり、
やってしまいがちです。 「お気を付けて! 良い人生を!」

https://www.youtube.com/watch?t=14&v=w-wkm94KJ14

2015年9月12日土曜日

「借金」と「火」の用心

「借金」と「火」の用心

住宅購入・事業・投資で「借金」は「便利」なものです。
一方で「怖い」「危ない」「命取り」とも言われます。

日常生活で「火」は「便利」かつ「危ない」ものですが、
使い慣れてしまうと「便利」とも「危ない」とも感じません。

「火」を扱う時は注意と準備をしますね…。

① 慎重に点火をして、目を離さず注意する
② 消火器や警報機を設置して、保険に入っておく
③ すぐに消防署へ連絡できるようにしておく
④ 消火器の操作や、避難方法を練習しておく
⑤ 出火したら、消火活動をしつつ消防署に通報する
⑥ 自分達の手に負えなくなる前に消防士に任せる
⑦ 燃えてしまったら後片付けや再建をする
⑧ できれば近隣に大きな迷惑をかけない

「借金の用心」も「火の用心」に似ています。
上の①~⑧で「火」を「借金」に置き換えて用心します。

借金も「防火・消火・再建」の「プロ」から学び備える事です。
実際にお金を作れる「金融機関」「不動産業者」も大切です。

「タイミング・相談先・考え方」を間違えてはいけません。
「火事」をアマチュアや税務署・警察署に通報しませんね。

私が思う「プロ」とは…
人間性 ×(広い視野 × 能力 × 経験 × 人脈)…だと思います。
「資格」「知名度」「営業力」「料金」ではありません。

人間性(「善悪」でなく「違い」です)は大事なポイントです。
本人 ⇔ プロ ⇔ その人脈 は似た者どうし「引かれ合い」ます。

「後悔先に立たず」「木に縁りて魚を求む」「生兵法は大怪我の元」
くれぐれも「タイミング・相談先・考え方」を、お間違え無く。

ただし「借金」で「命」は取られませんね…。 ご安心を…。

アパートの「30年一括借り上げ保証」

私は10年以上前から、問題になるだろうと思っていましたが…

アパート建設の「30年一括借り上げ保証」→これから問題本番です。
私の地元だけでも、今後の対策をお手伝いさせていただく所存です。
.
「NHK クローズアップ現代」の特集をシェアします。

http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail_3648.html

 NHKさん、よくぞ放映してくれました。
契約した方への配慮 や 他社批判になるので私も黙ってきましたが…
民放ではできない良い企画だと私は思います。

2014年11月27日木曜日

不動産投資の「黄金律」と「哲学」

不動産投資の黄金律

         
 1:麦わら帽子は冬に買う
 2:底値100日、天井3日
 3:マジック 7% の法則
 4:相場はどういう時に暴騰、暴落するか
 5:時間の無い者から買う
 6:最初の買主に売る
 7:クレーンが目立つ場所には投資しない
 8:土地から買う
 9:迷ったらマクロで判断
10:買主より売主が強い
11:金貸しには敵わない
12:三番目くらいの所有者になるのが一番幸せ


不動産投資哲学

 1:口約束も守る
 2:即断即決
 3:手数料は常に満額払う
 4:店子には手厚くする
 5:無限責任では助言はできない
 6:積極的には転売しない
 7:相続人に引き継ぐ意志力
 8:良い不動産の持ち主は人物も立派
 9:入札で売るのも買うのも美しくない
10:収益還元法をマスターする

西村明彦 著: 不動産投資アービトラージ (週刊住宅新聞社)より

私が初めて不動産を購入してから28年が経ちました
その間 収益建物建設・建売分譲・土地開発・建築・不動産仲介等を
毎年のように事業として行ってきましたが

長期保有の土地を意図的に集中して購入したのは
昭和62年~63年(1987年~1988年)の2年間
平成20年~21年(2008年~2009年)の2年間
2回だけでした

海外不動産を購入したのは これも2回だけで
平成3年(1991年)と 平成24年(2012年)でした

というか・・・
この時に集中して不動産購入してしまったので 他の時期での購入が
 魅力的に思えなかったのと 資金的に難しかっただけかもしれません

今思うと あまり深く考えてはいませんでしたが 結果的に 
どの時期も 多くの方が 不動産購入に消極的な時期でした
幸運なことに 良い不動産を比較的お値打ちに購入することができました
今のところ まずまず安定的な運用ができています

これから何が起こるのか分かりませんが 今まで不動産と関わってきて
上記の「不動産投資の黄金律」と「不動産投資哲学」には
現実の経験からも納得できる事がたくさんあります

私のお客様で意欲的な方に これらをお伝えしていきたいと思っています

2014年4月2日水曜日

竹内合名会社の建築業務を再開します

消費税増税前の駆け込み需要の影響や混乱を避けるために
昨年の11月から お休みしていました 建築業務を再開いたします

業界全体に まだ人手不足・工期の遅れ・資材等の不安定が収まっていませんので
弊社としましては 当面 お客様と プランニングにじっくりお時間をかけて
発注や着工は もう少し先にさせていただきたいと 思っています
11月から検討してきた 弊社建築の方針は 後日 発表させていただきます
どうぞ ご期待下さい

2014年3月30日日曜日

不動産コンサルティングに必要な技能

不動産コンサルティングに必要な技能って何でしょうか?

知識は必要ですが 膨大な知識の専門家になる必要はありません
 例えば法務・税務・経営・投資・金融・保険・その他・・・
 一つ一つを書き出すとキリがないので 手抜きかもしれませんが
 私の本棚に並んでいる本の一部の写真を掲載してみます


 
 

 
 
 
いかがでしょうか ここ2年間に購入した 業務関係書籍の一部です
これらに関連するテーマのセミナーや研究会にも参加しています

でも いくら知識を身に付けたとしも(ましてや本を読んだだけでは)
恐らく 「役に立つ」不動産コンサルタント にはなれないと思います

情報力・聴く力・経験・分析力・交渉力・プレゼン力・人脈・その他・・・
様々な技能が必要だと思われますが

私が とても大事だと思う(つまり私が最も身につけたい)技能は・・・
「将来予測力」 と 「問題解決力」 と 「総合判断力」 です

そして コンサルティング技能とは別に 絶対必要な技能は・・・
顧客になっていただく 「集客営業力」 だと思います

実は これが 私に一番不足していると認識していますが
なかなか身に付きません 多分 もともと才能が無いのと
とてもありがたい事に たいして努力もしていないのに
(多くはありませんが)良いお客様に恵まれてきたからだと思います

でも ここ6カ月以内に 少しは(できれば世間並みに)変わる覚悟です

2014年3月16日日曜日

土地活用 相続対策 賃貸経営 事例

土地活用 相続対策 賃貸経営 コンサルティング事例です

・弊社建設・管理の 築25年アパートは 一度の家賃値下げなく 通算平均97%のご入居率です

・築18年の木造賃貸住宅で 退去費用を巡って賃借人と 長期のトラブルになったところ
 それまで仲介に入っていた大手業者が途中から抜けてしまった   弊社に相談したら
 3者の間に入って 連絡を取りながら 穏便で妥当な条件で 解決してくれた
 更に その部屋を含めて 長期間空室だった部屋と 2室のリフォーム提案をしてもらって
 実行したら 家賃を下げずに約2ヵ月で満室になった

・アパートの営業マンに 「このままだと 相続税が7千万円 になりますよ」 と言われて ビックリ!
 大きな借金をしてアパートを建てるつもりはないが 多額の現・預金はない 所有地の売却を
 弊社に相談したら

 「慌てなくても 現状のままで 相続税が減額される特例を 仮に 全て利用したとして
 相続税がいくら位になるか試算してみましょう」 と言われ 現時点での仮試算をしてもらった
 ところ 相続税は5百万円以下の計算になった 「そんなに少なくなるのか!」と 別のビックリ
 さらに その後数年かけて 弊社と一緒に対策をして 資金も将来の資産・収入計画もできた

・大手アパート業者で アパートを建てるつもりだったが 契約前に 念のため
 「契約内容と事業計画のチェック」を弊社に依頼した 弊社の調査と助言を聴いてみたら
 自分で思っていた内容と 実際が 随分違っている事が分かって 契約を一旦延期した
 再度 弊社と一緒に検討し直して 計画を変更し 見積りも再チェックしたところ
 投資額が約300万円少なくなった上に 収益が月額約2万円増えた
 また 30年間家賃保証の 本当の意味が理解できて 将来に備えることができた

初回ご相談(1時間以内)は 無料です

税理士法 および 弁護士法 を順守し 安心かつ正確な コンサルティングを行うために
詳細な 税務相談と税務申告は 税理士にて 法務相談は 弁護士にて お願いしております

煉瓦のアパート ローズガーデン シリーズ 写真は 知多市岡田の「ローズパーク」