2017年8月14日月曜日

借金より怖い 税金・社会保険料
相続税より怖い 固定資産税
「相続税対策のために借金してアパートを建てて失敗する」
 なんて昨今クローズアップされてきましたが、
...
これから問題になってくるのは
借金よりも税金・社会保険料。

そして死後に1回しか課税されない相続税より
毎年課税される固定資産税・社会保険料。

特に地方の地主は
「これでもか!これでもか!」と責められそうです。

原因は「地方自治体の財政難」という
全くの税を集める側の論理で
そこに市場原理は考慮されてはいません。

これが大問題で、地方の荒廃を
一層促進する事態になりかねません。

三大都市圏の郊外ですら人口減や事業所減で
市街化区域の土地の時価が下がっているので、

実際の時価が付かないような
市街化調整区域の非耕作農地や雑種地の
固定資産税評価だけを上げて、
固定資産税を増税しようと、

人口減や事業所減で税収減になった
広い市街化調整区域を持つ自治体は企てます。

何も好き好んで
農地や雑種地を荒らしているわけではありません。

人口減・高齢化・賃料下落で、
管理する人手やお金が回らないのです。

時価や収入は上がらないのに、
徴収する側の論理で税金負担だけ上がっていく。

地方の地主は、借金どころか、
そして相続税よりも
固定資産税・国民健康保険税の負担に喘いでいます。

これらの税金が相続放棄を招き
一層の地方荒廃を促進する事態になりかねません。

2015年9月20日日曜日

” やっちゃえ ” 〇 〇!

” やっちゃえ ”  〇 〇!


事業・投資・〇 〇…。
成功するより、失敗する方が、ずっと多い(統計が出ています)
賛成するより、反対する人が、ずっと多い(身近な人ほど反対します)


マスコミ・評論家は、多数感情に同調し、危機感情を煽りがちです。
危機感情を、ビジネスチャンスや詐欺に「利用する人」もいます。


人間の脳は、本能的に「現状維持」「多数につく」を好みます。
「現状維持」「多数につく」の逆や先を行くのが、事業・投資です。


自分が経験していない事には、不安や恐怖が、付きまといます。
「やっちゃう人」は、リスクやストレスを負うことになります。


「やらない人」は一般的・確率的なリスクを負わないけど、
「やりたい事をしなかった」という「人生不満足」のリスクが残ります。


私は「やっちゃう人」を応援したいと思います。
「自ら体験し、何とかやってる不動産実務コンサル&コーチ」として…。
無防備に「やる」のでなく「順境」「逆境」を想定し備える事です。


不安な時や、逆境の時ほど…何故か…
「自分が思う様な事」や「楽できる事」を言ってくれる人に相談したり、
やってしまいがちです。 「お気を付けて! 良い人生を!」

https://www.youtube.com/watch?t=14&v=w-wkm94KJ14

2015年9月12日土曜日

「借金」と「火」の用心

「借金」と「火」の用心

住宅購入・事業・投資で「借金」は「便利」なものです。
一方で「怖い」「危ない」「命取り」とも言われます。

日常生活で「火」は「便利」かつ「危ない」ものですが、
使い慣れてしまうと「便利」とも「危ない」とも感じません。

「火」を扱う時は注意と準備をしますね…。

① 慎重に点火をして、目を離さず注意する
② 消火器や警報機を設置して、保険に入っておく
③ すぐに消防署へ連絡できるようにしておく
④ 消火器の操作や、避難方法を練習しておく
⑤ 出火したら、消火活動をしつつ消防署に通報する
⑥ 自分達の手に負えなくなる前に消防士に任せる
⑦ 燃えてしまったら後片付けや再建をする
⑧ できれば近隣に大きな迷惑をかけない

「借金の用心」も「火の用心」に似ています。
上の①~⑧で「火」を「借金」に置き換えて用心します。

借金も「防火・消火・再建」の「プロ」から学び備える事です。
実際にお金を作れる「金融機関」「不動産業者」も大切です。

「タイミング・相談先・考え方」を間違えてはいけません。
「火事」をアマチュアや税務署・警察署に通報しませんね。

私が思う「プロ」とは…
人間性 ×(広い視野 × 能力 × 経験 × 人脈)…だと思います。
「資格」「知名度」「営業力」「料金」ではありません。

人間性(「善悪」でなく「違い」です)は大事なポイントです。
本人 ⇔ プロ ⇔ その人脈 は似た者どうし「引かれ合い」ます。

「後悔先に立たず」「木に縁りて魚を求む」「生兵法は大怪我の元」
くれぐれも「タイミング・相談先・考え方」を、お間違え無く。

ただし「借金」で「命」は取られませんね…。 ご安心を…。

アパートの「30年一括借り上げ保証」

私は10年以上前から、問題になるだろうと思っていましたが…

アパート建設の「30年一括借り上げ保証」→これから問題本番です。
私の地元だけでも、今後の対策をお手伝いさせていただく所存です。
.
「NHK クローズアップ現代」の特集をシェアします。

http://www.nhk.or.jp/gendai/kiroku/detail_3648.html

 NHKさん、よくぞ放映してくれました。
契約した方への配慮 や 他社批判になるので私も黙ってきましたが…
民放ではできない良い企画だと私は思います。

2014年11月27日木曜日

不動産投資の「黄金律」と「哲学」

不動産投資の黄金律

         
 1:麦わら帽子は冬に買う
 2:底値100日、天井3日
 3:マジック 7% の法則
 4:相場はどういう時に暴騰、暴落するか
 5:時間の無い者から買う
 6:最初の買主に売る
 7:クレーンが目立つ場所には投資しない
 8:土地から買う
 9:迷ったらマクロで判断
10:買主より売主が強い
11:金貸しには敵わない
12:三番目くらいの所有者になるのが一番幸せ


不動産投資哲学

 1:口約束も守る
 2:即断即決
 3:手数料は常に満額払う
 4:店子には手厚くする
 5:無限責任では助言はできない
 6:積極的には転売しない
 7:相続人に引き継ぐ意志力
 8:良い不動産の持ち主は人物も立派
 9:入札で売るのも買うのも美しくない
10:収益還元法をマスターする

西村明彦 著: 不動産投資アービトラージ (週刊住宅新聞社)より

私が初めて不動産を購入してから28年が経ちました
その間 収益建物建設・建売分譲・土地開発・建築・不動産仲介等を
毎年のように事業として行ってきましたが

長期保有の土地を意図的に集中して購入したのは
昭和62年~63年(1987年~1988年)の2年間
平成20年~21年(2008年~2009年)の2年間
2回だけでした

海外不動産を購入したのは これも2回だけで
平成3年(1991年)と 平成24年(2012年)でした

というか・・・
この時に集中して不動産購入してしまったので 他の時期での購入が
 魅力的に思えなかったのと 資金的に難しかっただけかもしれません

今思うと あまり深く考えてはいませんでしたが 結果的に 
どの時期も 多くの方が 不動産購入に消極的な時期でした
幸運なことに 良い不動産を比較的お値打ちに購入することができました
今のところ まずまず安定的な運用ができています

これから何が起こるのか分かりませんが 今まで不動産と関わってきて
上記の「不動産投資の黄金律」と「不動産投資哲学」には
現実の経験からも納得できる事がたくさんあります

私のお客様で意欲的な方に これらをお伝えしていきたいと思っています

2014年4月2日水曜日

竹内合名会社の建築業務を再開します

消費税増税前の駆け込み需要の影響や混乱を避けるために
昨年の11月から お休みしていました 建築業務を再開いたします

業界全体に まだ人手不足・工期の遅れ・資材等の不安定が収まっていませんので
弊社としましては 当面 お客様と プランニングにじっくりお時間をかけて
発注や着工は もう少し先にさせていただきたいと 思っています
11月から検討してきた 弊社建築の方針は 後日 発表させていただきます
どうぞ ご期待下さい

2014年3月30日日曜日

不動産コンサルティングに必要な技能

不動産コンサルティングに必要な技能って何でしょうか?

知識は必要ですが 膨大な知識の専門家になる必要はありません
 例えば法務・税務・経営・投資・金融・保険・その他・・・
 一つ一つを書き出すとキリがないので 手抜きかもしれませんが
 私の本棚に並んでいる本の一部の写真を掲載してみます


 
 

 
 
 
いかがでしょうか ここ2年間に購入した 業務関係書籍の一部です
これらに関連するテーマのセミナーや研究会にも参加しています

でも いくら知識を身に付けたとしも(ましてや本を読んだだけでは)
恐らく 「役に立つ」不動産コンサルタント にはなれないと思います

情報力・聴く力・経験・分析力・交渉力・プレゼン力・人脈・その他・・・
様々な技能が必要だと思われますが

私が とても大事だと思う(つまり私が最も身につけたい)技能は・・・
「将来予測力」 と 「問題解決力」 と 「総合判断力」 です

そして コンサルティング技能とは別に 絶対必要な技能は・・・
顧客になっていただく 「集客営業力」 だと思います

実は これが 私に一番不足していると認識していますが
なかなか身に付きません 多分 もともと才能が無いのと
とてもありがたい事に たいして努力もしていないのに
(多くはありませんが)良いお客様に恵まれてきたからだと思います

でも ここ6カ月以内に 少しは(できれば世間並みに)変わる覚悟です